안녕하세요?
지난 2월 4일 정부의 25번째 부동산 정책을 발표했습니다.
정부에서는 지금까지 내놓은 정책중 상상초월의 공급대책이라고 평가하였지만 성공의 여부에 대한 의문심은 여전히 높습니다.
이에 변창흠장관은 2월 10일 KBS라디오 홍사훈의 경제쇼에 출연하여 2.4부동산정책에 대해 다시한번 설명하였습니다.
이에 라디오에서 나온 질문과 답변을 정리해보았습니다.
그 전에 국토교통부에서 발표한 보도자료를 통해 2.4부동산 정책에 대해 간략하게 알아보도록 하겠습니다.
2.4 부동산 정책은 크게 여섯가지 입니다.
1. 도심 공공주택 복합사업 도입
2. 공공 직접시행 정비사업 도입
3. 도시재생을 통한 주택공급
4. 소규모 정비사업 활성화
5. 신규 공공택지 지정을 통한 공급확대
6. 단기 공급 확대방안
자세한 내용은 국토교통부 홈페이지를 통해 확인하실 수 있습니다.
그럼 지금부터 라디오를 통해 설명한 2.4부동산대책 Q&A내용입니다. (질문 끝 시간은 라디오 개별질문 첫 시점)
Q1. 2.4부동산 정책발표 이후 집값 안정에 효과가 있을지에 대해 국민에게 여론조사를 하였는데 절반 이상이 결과가 좋지 않을 것이라고 예측했다 어떻게 생각하는지? (4분 37초)
A. 그동안 부동산 정책의 신뢰가 높지 않은 것이 주 원인이라고 생각한다. 그리고 상상을 뛰어넘는 물량을 공급한다고 발표했는데 이것이 오히려 국민들에게 실현가능한 정책인지에 대한 의문심을 더 키운것 같다. 하지만 현 정부에서 발표한 부동산 정책 중 가장 높은 평가를 받은 것에 만족하고 있고 앞으로 국민들에게 부동산 정책을 잘 설명하여 신뢰를 회복하겠다.
Q2. 민간에 맡기지 않고 공공의 참여를 넘어서 공공이 주도한다고 하였는데 궁극적인 목적은 부동산 안정이 아니라 아파트 가격 내린다는 염두한 것 아니나? (6분 25초)
A2. 현재 부동산 구입은 부담가능가격 이상을 넘어서고 있다. 원인에는 풍부한 유동성, 소득증가 등이 있지만 향후 주택공급이 되지 않을까라는 불안감이 있다. 이 말을 바꿔 말하면 지금 집값이 가장 싸다는 말이기에 국민들이 무리하게 패닉바잉이 일어났다. 하지만 이번에 공급대책을 발표하면서 물량을 제목으로 두고 +알파를 둔 것이 앞으로도 계속 공급이 가능하다는 것을 보여주려고 한 것이다
= 향후 주택공급이 이루어 지지 않을 것이라는 불안 때문에 패닉바잉으로 인한 주택가격이 상승하는 것을 막고자 위함
Q3. 부담가능한 물량을 공급, 즉 전국적으로 83만호를 공급하면 집값이 내려갈거라고 생각하나? (8분 55초)
A3. 그렇다. 현재 공급하는 자가 우위에 있어 높은 분양가격을 책정하더라도 수요가 있을거라고 생각하고 계속 높은가격을 만들어내기도 하고 조합이 사업을 주도하다 보면 오랜기간동안 사업을 진행되다 보니 많은 비용이 들고 그 비용이 원가에 포함되기 때문에 공급되더라도 높은 초기분양가격으로 분양이 된다. 하지만 공공이 나서면 이러한 거품을 줄여 가격이 싼 공급할 수 있다.
Q4. 민간에 맡기지 않고 공공이 들어가는 이유는 초기분양가를 낮아질 수 있게 하겠다는 것인데 지금까지는 민간주택조합원 토지 소유주들과 민간 건설사끼리 하다 보니까 분양가가 높게 하는게 민간에게는 서로 좋은건데 공공이 들어가면 분양가를 함부로 올리지 못한다는 말인가요? (10분 40초)
A. 그렇다. 전반적으로 공공이 나서는 것에 대한 부정적인 이미지가 있다. 또 공공주택 대부분이 분양주택보다 임대주택이 많아 공공주택하면 공공임대주택을 많이 떠올리고 공공임대주택이 작은 주택, 취약계층이 거주하는 주택으로 이미지가 되어 있어 공공주택에 대해 막연하게 부정적으로 생각하고 있다.
하지만 공공이 나서지 않으면 사업이 진행되지 않는 곳이 많다.
예를 들어 안전 등급 D로 붕괴 위험이 있음에도 불구하고 사업성이 없으면 민간이 뛰어들지 않는다. 그렇다고 주민이 하기에는 전문성이 없고 사업조달이 힘들다 지자체가 사업의 주체가 될 수 없으니 공공이 뛰어 들어야 진행이 된다. 또 인허가시 특혜시비로 공무원이 인허가 결정이 어렵다.
하지만 공공이 사업 개발로 발생한 이익을 지역사회, 이주대책비 등 충분히 배분한다면 사업이 가능하다고 본다.
Q5. 그럼 공공이 어떻게 싸게 공급할 것인가? (13분 55초)
A. 3080+ 핵심적인 대책내용이 공공이 주도해서 용적률, 도시 계획적인 인센티브를 준 다음 그로부터 생긴 이익을 토지주에게 최소한의 수익을 보장해 주면서 나머지는 공적인 목적으로 쓰겠다.
Q6. 용적률을 높여주면 불로소득이 더 높아질텐데? (15분 02초)
A. 그렇기에 함부로 결정하지 않는다. 하지만 개발이익을 공유원칙과 기준 활용방안이 있다면 과감하게 규제완하하겠다.
Q7 민간건설사가 아닌 LH, SH 시행사가 되면 완공후 분양가는 누가 결정하나요? (16분 15초)
A. 지금까지 시행사는 조합이고 시공사는 민간이다. 그리고 민간이 사업제안서를 내면서 높은 분양가를 책정할 수 있다.
하지만 공공이 주도해서 사업을 주도하고 시공을 발주만 한다면 발주금액은 공공이 결정할 수 있다.
Q8. 그건 발주 금액을 말하는 거고 앞으로는 조합이 없는데 아파트 지어지기 전에 분양가는 누가 정하나? (18분 25초)
A. 시행사는 lH나 SH 같은 공공이 주민들로 구성된 주민총회에 가서 같이 협의를 해서 결정하게 된다. 주민입장에서는 내가 사는 아파트를 내가 분담금이 적으면서 입주하면 되는것이기에 굳이 시공비를 높게 책정한다음 비싼 임대료의 주택으로 만들 이유는 없다.
Q9. LH는 전문가니까 공사비를 뻥튀기를 하진 않을 것 같다. 하지만 주변 동네 분양가랑 가격차이가 나면 토지소유주들이 용납할까요? (20분 15초)
A. 조합 입장에서는 비례율은 높으면 높을수록 분담금은 적으면 적을수록 좋다. 근데 공공이 들어가 비례율을 10%p내지 30%p를 추가로 보장해 주기 때문에 분담금이 낮아진다. 그렇다면 주택가격의 평당 가격을 신경쓸 필요 없고 나중에 이런 형태의 주택이 많아지면 전체적인 주택가격이 낮아질 것이지만 단기적으로 1~2단지가 만들어지면 주변 가격에 수렴할 수 있다. 하지만 우리의 목적은 이러한 형태의 주택을 많이 공급하여 주택가격을 낮추는 것이다.
Q10. 비례율이 올라간다고 효과가 있을가요? (22분 34초)
A. 그래서 토지주에게 수익률 +알파를 줄 것이다. 그래서 총액이 드는 비율로 계산해야지 분양가격에 대해서 신경쓰지 않아도 된다.
Q11. 분양가격이 공공이 들어가니까 낮아질것이라는 것은 일반 물양도 낮아질 거라는 건가? 그리고 분양가에 손을 댈 것인가? (23분 25초)
A. 공공이 분양가 결정을 높게할 이유가 없다. 물론 높게 분양가를 높인 이익을 공공임대주택을 확보하거나 생활SOC를 확보할 수 있지만 공공이 굳이 높은가격으로 분양해서 주변가격을 끌어올릴 이유가 없다.
Q12. 재건축 재개발 추진한 지역 언제 발표하나요? (24분 05초)
A. 발표하는 것이 아니라 재개발 재건축에 있어 세가지 선택이 있다.
1. 현재처럼 조합이 중심이 돼서 재개발 재건축 추진
2. 지난해 8.4대책에서 공공이 참여해서 하는 재개발 재건축 제도
- 조합이 중심이 돼서 공공이랑 공동사업을 하거나 사업을 맡길 때 용적률 등 인센티브를 준다.
재개발의 경우 서울에서 70개가 신청햇고 그 중 8개 발표, 재건축도 15개 신청해서 7개를 발표했다.
그 결과 분담금이 35%까지 낮아졌다.
3. 공공이 직접 시행하는 것
이 세가지 중 조합원이 판단하여 선택하는 것
Q13. 용적률 혜택을 너무 많이 준거 아니냐? 장관님께서는 용적률을 공공재로 주장하셨으면서 (26분 22초)
A. 얼마전 국토계획법 시행령 개정될 때 역세권에서 일반주거지역도 역세권에서 지구단위 계획으로 복합 용도로 개발 가능하게 하겠다가 핵심이었다. 그래서 일반주거지역은 현재 200%인데 최대 700%까지 가능해지는 것이다. 근데 사람들이 역세권 주변이면 다 700% 되는걸로 오해하기 쉽게 되어있다. 하지만 서울시의 도시계획위원회, 건축위원회 등이 최종적으로 결정한다 심의와 승인권은 서울시에 있다.
따라서 현재까지 그런지역을 중점적으로 개발하는 지역으로 지정해서 용도변경하는 것을 소극적에서 적극적으로 하겠다는 것이 핵심이다.
Q14. 주택도시보증공사에서 지금 주택분양가를 통제하는데 시세반영을 철회해주세요 (29분 40초)
A. 공공도 주택도시보증공사의 통제를 받으며 철회할 수 없다. 근데 공공이 주도하는 것은 시세보다 낮기 때문에 주택도시보증공사의 규제 때문에 높게 책정할 것을 못하는건 없을 것이다.
Q15. 재건축초과이득환수제도를 없애겠다고 했는데 과한 혜택 아닌가? (30분 34초)
A. 공공 재건축 또는 재개발은 조합이 없어지는 것이다. 그러면 공공사업이 되는거고 공공주체는 이것을 납부하지 않더라도 생기는 개발이익이 일부는 토지소유지에게 가더라도 나머지는 공공을 위해 쓰니 굳이 별도로 납부하는것보다 그 이익을 임대주택에 건설하는데 쓰면 된다. 또 법자체가 재개발 관련해서 도정법인 반면에 이번에 재건축이 공공인 경우 도정법으로 그대로 쓰지만 도심복합개발사업인 경우는 공공주택특별법으로 하기때문에 이제 초안을 굳이 작용하지 않아도 된다. 이게 일반적인 재건축도 적용하는 것으로 오해하는데 민간은 그대로 한다.
Q16. 재건축초과이익환수제를 면제해주겠다는 것은 공공이 참여하니까 초과된 이익이 많이 발생하지 않는다는 것인가?(33분 34초)
A. 아니다. 공공이 하더라도 많이 생길 수도 있다. 하지만 적용하는 법이 다르고 부가의 대상이 조합인데 공공이기 때문에 조합이 아니라서 부과할 수 없다. 또 부과하지 않더라도 그 개발이익을 공공임대주택 등의 용도로 쓰기 때문에 초과이익을 환수하지 않더라도 환수되는 효과가 있을 것이다.
Q17. 아니 용적률을 700%나 올리면 초과이익이 더 많이 생기는데 용납한다는건가? (34분 23초)
A. 용납하는 것이 아니라 그 이익을 공적인 목적으로 쓰는 것을 담보한다는 것이다.
Q18. 공적인 목적으로 쓸게 뭐가 있죠 내가 초과이익을 갖는건데?(34분 42초)
A. 갖는게 아니다. 앞에서 말했듯 원래 수익률에 10~30% 수익률 준다 그 외에는 공공이 공익적인 목적으로 쓰는 것이라 토지소유주에게 다 주는 것이 아니다.
Q19. 10~30%만 주고 30% 초과하는건 공공이 갖는다는 것이 그게 주택법으로 특정 되는건가요?(35분 10초)
A. 이제 그걸 앞으로 제도화한다는 것이다. 지금도 공공주도사업이 없는게 아니라 있다. 예를 들어 주거환경개선사업같은 경우 공공이 하게 돼 있음 공공이 전면 매수한 뒤 토지 소유자에게 분양권을 주죠 그 방식을 재건축 재개발에 적용한다고 보면 될것 같다.
그 경우에 이 생기는 이익을 토지주에게 다 주지는 않다. 그 분에게는 특별분양권을 주되 분양권이 시세보다 좀 싸게 공급될 것이다. 그리고 이제 이익의 일부분만 공급해주는것이다.
Q20. 기존의 토지소유주들이 기존의 민간끼리 하던 재건축, 재개발 사업에서 얻을 수 있는 이익에 최대 30%만 가져건가? (36분 21초)
A. 그렇다.
Q21. 예전 민간끼리 했을 때 재건축초과이득환수세로 절반으로 세금을 냈어야 되는데 그럼 그것까지 내는 것을 포함해서 30%인지 아니면 세금 안되는 것을 따로 하고 30%를 추가로 더 내는건가? (36분 44초)
A. 내는것까지 계산해야 할 것 같다.
Q22. 초과이득환수세를 안내는 것은 당연한거고 여기다 추가로 30% 이득을 얻을 수 있다면 너도나도 뛰어들지 않나?(37분 07초)
A. 실제 실수령으로 봐야 한다. 받는 수익이 재건축초과부담까지 납부했을 때 받는 수익하고 이번에 패스트트랙으로 공공주도 사업에 쓸 때 받는 수익을 비교해보면
예를 들어 예전에 100을 투자해서 120을 받았다면 이제 100을 투자하면 30%p 올려 150 받게 설계하겠다.
Q23. 청취자 질문 중에 2층 주택인데 10층 주택을 지어주고 8개 층은 공공임대주택으로 하라는 것은 청취자가 잘못 알고 있는거죠? (38분 00초)
A. 그렇다. 근데 2층 집을 헐고 건축을 하려면 여러가지 건축 규제로 인해 2층에서 1층 또는 3층밖에 못짓는 수도 있다.
그래서 이것을 일정규모 이상으로 모으겠다. 모으난 방법은 주거활성화구역으로 하든 역세권에 있는 주거상업복합지구로 하든 이런식으로 모아 인센티브를 주고 그리고 난 다음 개발이익을 나눠 가져 사업을 진행하겠다는 것이다.
Q24. 사람들이 용적률을 700%로 올려준다고 했는데 모든 지역이 700%로 안다.(39분 25초)
A. 아까 말했듯이 모든 지역이 아니고 전략적인 지역에 대해 최대 700%까지 한다는 것이다.
Q25. 용적률 향상으로 인해 공공이 가져가는 초과이익 부분은 어떻게 활용할건가? (40분 04초)
A25. 초과되는 부분은 공공자가주택, 임대주택, 생활SOC 등 제공할 수 있다.
Q26. 시민단체는 국가가 기부체납 받는 주택을 공공분양하면 아무리 싸게 분양해도 금방 시세 붙여서 로또분양 되니 토지임대부주택이나 환매조건부 같이 토지는 국가가 소유하고 건물만 분양하면 불로소득이 발생하지 않지 않나? 그럼 장기적으로 집값 하락시킬 것 아닌가?(41분 25초)
A. 분양주택을 싸게 공급하면 시세보다 너무 싸 로또 분양이되니까 공공자가주택, 토지임대부, 환매조건부로 주장하신사람도 있고 이명박 정부 때 보금자리주택 때 시세보다 훨씬 싸게 공급하여 주변시세를 떨어뜨렷으니 대량으로 주택을 공급하라는 두가지 시선이 있다.
근데 나는 소비자가 선택할 수 있게 하는게 중요하다고 생각하다
예를 들어 20호를 헐고 100채를 지었다면 20호 집주인에게 집한채를 줘야한다. 그리고 20호 중 1.5호 정도가 필요하면 리츠형태로 안정적인 월세수입을 가질수 있다고 본다. 그럼 남은 70호는 공공분양 일부공급하고 공공임대주택 공급하고
공공자가주택 등을 도입한다면 소비자들이 이 중 선택이 가능하다.
Q27. 건설사들 반발 심하지 않겠는가? (45분 45초)
A. 건설사 입장에서 될지 안될지 불확실성보다는 시공에서 안정적으로 수입하는게 낫다고 생각한다.
Q28. 수입의 마진이 떨어지는 문제가 있지 않은가? (46분 12초)
A. 대신 공급 물량이 많기 때문에 상쇄할 것이라고 본다.
Q29. 83만호면 현재 LH, SH 인원가지고 충분하나? (46초 44초)
A. 전부 다 공공이 하는게 아님 소규모 정비사업인 경우 민간이 할 수 있다.
물론 물량이 많아 부담스러운건 사실 그래서 조직 개편과 인력충원을 요청해놓은 상태이다.
Q30. LH 건설의 시공 불안하다 (48분 03초)
A. LH는 직접 시공하는 게 아니라 시공사를 선택해서 감리하는것이다. 근데 관리할게 워낙 많으니까 일부 나쁜 사례가 있다 근데 하자는 어느기업이나 있다. 앞으로 공공이 품질제고 하겠다.
해당 Q&A의 원본은 KBS라디오 홍사훈의 경제쇼를 통해 확인하실 수 있습니다.
www.youtube.com/watch?v=t1vwfmqgSVQ
읽어주셔서 감사합니다!
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